Nous rappelons souvent les obligations des locataires dans le cadre de la location d’un logement mais quelles sont les obligations pour le propriétaire en 2021 ?
1 –Vous devez proposer un logement à la location décent.
Quels sont les critères d’un logement décent ?
L’une des premières étapes est que le logement remplisse la totalité des éléments qui qualifient un logement comme décent:
- La surface
- L’absence d’infiltration
- La mise aux normes au niveau des alimentations de gaz et électricité mais aussi du système de chauffage et de l’alimentation en eau chaude
- Le logement doit présenter une aération suffisante
- L’absence de nuisibles et de parasites
- Présence de diverses installations
Les critères du logement décent en détails :
En ce qui concerne la surface, le logement doit comporter au moins une pièce principale de minimum 9m² (le minimum légal pour considérer une pièce comme une chambre), une hauteur sous plafond de 2,2m et un volume habitable de 20m³.
Ensuite, le logement doit bien entendu être étanche et ne doit pas avoir d’infiltration d’air ou d’eau.
Concernant le gaz et l’électricité, les deux installations doivent être aux normes et être en bon état d’usage et de fonctionnement (pour prouver ces normes, nous verrons plus bas le document correspondant)
Le logement doit pouvoir être suffisamment ventilé pour permettre un renouvellement d’air, les ouvrants doivent donc être en état de fonctionnement. Aussi, le logement doit permettre une évacuation de l’humidité. Des ouvrants sont obligatoires dans les pièces principales, à savoir la pièce de vie et celle(s) destinée(s) au sommeil.
De plus, le logement doit être exempt de tout nuisible (rat, …) mais aussi de tout parasite (cafard, puces de lit, …).
Focus sur les installations obligatoires pour louer un bien.
Enfin, le logement doit présenter :
- Une installation permettant le chauffage du logement-
- Une alimentation en eau potable avec une pression suffisante à une utilisation normale
- Une évacuation des eaux usées afin d’éviter les odeurs,
- Une cuisine ou un coin cuisine permettant la mise en place d’un appareil de cuisson et un évier alimenté en eau chaude et eau froide raccordé à l’évacuation des eaux usées,
- Un WC qui doit être séparé de la cuisine et la pièce de vie,
- Une douche ou une baignoire alimentée en eau chaude et eau froide et connecté à l’évacuation des eaux usées (dans le cas d’un logement d’une seule pièce, le WC peut être à l’extérieur du logement mais placé dans le même bâtiment),
- Une installation électrique alimentant le logement pour l’éclairer et alimenter l’électroménager indispensable à la vie quotidienne.
Ce sont ici tous les critères pour faire de votre logement un logement décent. Si c’est le cas de votre logement nous allons voir maintenant les documents obligatoires pour sa mise en location.
2 – Les documents obligatoires pour mettre en location son logement
La mise en location d’un logement est soumise à l’édition de plusieurs documents qui prouvent (en grande partie) que votre logement est décent.
La checklist des documents obligatoires pour louer un bien :
- Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
- Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949
- L’État des Risques et Pollutions (ERP), si le logement est situé dans une zone à risque
- État de l’installation intérieure de l’électricité, si l’installation a plus de 15 ans
- État de l’installation intérieure du gaz, si l’installation a plus de 15ans ou si le certificat de conformité a plus de 15 ans
- Le Plan d’Exposition au Bruit des Aérodromes, si le logement est présent dans une zone définie
- Le diagnostic Amiante, si le permis de construire du logement date d’avant juillet 1997
Mais, à quoi servent ces documents obligatoires ?
Le DPE va évaluer la consommation énergétique du logement mais aussi son émission de gaz à effet de serre. Il est valable 10 ans. ATTENTION :
- S’il a été réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, il ne sera valable que jusqu’au 31 décembre 2022
- S’il a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il ne sera valable que 31 décembre 2024.
Notons également que les logements classés G ne pourront plus être loués à partir de 2023 et les logement classés F n’auront plus le droit d’être loués à partir de 2028.
Le CREP n’est nécessaire que si la construction du logement a été achevée avant le 1er janvier 1949. Ce document permet d’informer s’il y a la présence de plomb dans le logement. Si le document révèle la présence de plomb, des travaux d’élimination de ce matériau sont nécessaires avant la mise en location du bien. Si le constat ne révèle pas la présence de plomb (- de 1mg/cm²) il est valable à vie.
Pour l’état de l’installation intérieure d’électricité, celui-ci est nécessaire si l’installation a plus de 15 ans. Il peut être remplacé par une attestation de conformité de moins de 6 ans et est valable 6 ans dans le cadre d’une location.
L’état de l’installation intérieure de gaz est similaire à l’électricité, il est nécessaire si l’installation a plus de 15 ans, peut être remplacé par une attestation de conformité de moins de 6 ans et est valable 6 ans dans le cadre d’une location.
Le plan d’exposition au bruit des aérodromes n’est obligatoire que si le logement se trouve dans une zone de bruit. Il n’a qu’une valeur informative quant à la nuisance sonore et est valable 10 ans
Le diagnostic Amiante est le dernier document obligatoire concernant les caractéristiques du logement, il permet de vérifier la présence d’amiante dans le logement (dans les matériaux de construction). Il est obligatoire si le permis de construire du logement a été délivré avant juillet 1997. Cependant, il va être valable à vie s’il a été édité après le 1er avril 2013, s’il a été produit avant, l’établissement d’un nouveau document sera nécessaire uniquement pour la vente du logement.
Tous ces documents forment le Diagnostic Technique Immobilier (DTI) ou Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
3 – Les documents obligatoires à transmettre au locataire
Votre logement est décent et les diagnostics sont un succès ?
Maintenant plus qu’à trouver un locataire et n’hésitez pas à demander un dossier de location.
La checklist des documents à transmettre à votre futur locataire.
Une fois le locataire choisi, certains documents vont être nécessaires afin d’assurer le bon déroulement de la location, pour le propriétaire et le locataire, notamment :
- Le bail locatif
- La notice informative
- La liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…)
- Une copie de la convention ANAH si le logement est conventionné
- Une copie de la grille de vétusté si le propriétaire et le locataire ont décidé d’en appliquer une
- Un extrait du règlement de copropriété, si le logement se situe dans une copropriété
- Quittance de loyer
- Justificatif de charges
- L’état des lieux d’entrée, et l’inventaire mobilier si le logement est loué meublé
A quoi servent les documents à transmettre au locataire ?
Le bail locatif est le contrat liant le propriétaire et le locataire pour la location du bien en objet du contrat. Il va donc recenser les droits et les obligations de chacune des parties (il va différer si le bien est loué nu ou meublé)
La notice informative doit être annexée au bail. Elle rappelle les principaux droits et obligations des parties ainsi que certaines des voies de conciliation et de recours possibles pour régler leurs litiges (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030649902/).
Il faut également indiquer les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.
La convention ANAH permet de bénéficier de réductions fiscales sur un logement et la possibilité d’avoir une aide s’il y a des travaux à faire sur le logement. Cependant, le propriétaire sera soumis à certaines contraintes notamment sur le choix du locataire.
La grille de vétusté permet de déterminer le niveau de dégradation des différents éléments du logement. Elle n’est pas obligatoire mais le locataire est en droit d’en demander une lors de l’état des lieux d’entrée (loi Alur du 24 mars 2014).
L’extrait du règlement de copropriété n’est obligatoire que si le logement se situe en copropriété. Celui-ci permet d’informer le locataire sur le fonctionnement de l’immeuble et les droits et obligations des copropriétaires.
La quittance de loyer est à fournir obligatoirement et gratuitement à tout locataire qui en fait la demande. Ainsi, elle permet de justifier le paiement, partiel ou intégral, du loyer et des charges de l’appartement.
Le justificatif des charges permet de justifier au locataire les charges du logement. Pour les régularisations de charge, le propriétaire doit les justifier par les résultats antérieurs des dernières régularisations et du budget prévisionnel (dans un immeuble collectif). De plus, un mois avant la régularisation, le propriétaire doit fournir au locataire une note d’information sur les conditions de chauffage et de production d’eau chaude collectifs, le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif et fournir le décompte des charges par nature (électricité, eau chaude, eau froide, …).
Enfin, il ne faut pas oublier l’état des lieux d’entrée qui est obligatoire au même titre que celui de sortie. Tous deux décrivent l’état du logement et des équipements respectivement à l’entrée et à la sortie du (des) locataire(s).
Mydomus vous permet justement de générer et envoyer en quelques clics la plupart de ces documents: bail, quittance, attestation de loyer, état des lieux, etc .
4 – Les travaux à la charge du propriétaire
Ça y est votre locataire est en place mais vous ne savez pas qui doit payer certaines réparations ? On vous répond !
Le sujet des travaux est toujours délicat. Il y a donc souvent des malentendus sur la personne qui doit prendre en charge les travaux. Nous vous avons donc dressé une liste récapitulant tous les travaux qui sont à effectuer par le propriétaire :
- Amélioration des parties communes ou privatives
- Maintien en état du logement
- Amélioration de la performance énergétique du logement
- Garantir la décence du logement
- Entretien des toitures et façades végétalisées
Quelques exemples de travaux à la charge du propriétaire :
Si le propriétaire décide de mettre un digicode dans son immeuble, il ne pourra pas faire participer les locataires. Tous les travaux qui vont apporter une valeur ajoutée au logement comme un nouveau service, une sécurisation de l’immeuble… sont entièrement à la charge du propriétaire.
Le propriétaire doit bien évidemment maintenir le logement dans un état normal d’utilisation. Ainsi, un volet cassé, une robinetterie vétuste… sera à la charge du propriétaire.
Pour l’amélioration des performances, si le propriétaire décide de changer la chaudière actuelle par une autre solution plus économe ou ayant un meilleur rendu énergétique, cela est à sa charge. Si c’est dans un but qui est purement d’améliorer la performance énergétique du logement, c’est à la charge du propriétaire.
Garantir un logement décent est une obligation mais garantir cette décence est obligatoire même quand le logement est loué. Par exemple, un dégât des eaux ou une VMC en panne devront être réparés. Il en est de même si les ouvrants ne remplissent plus leur fonction d’aération.
Enfin, l’entretien de la toiture et des façades végétalisées sont à la charge du propriétaire car leur état influe sur la décence du logement.
Nous en avons fini avec les obligations du propriétaire. Mais la location d’un bien se base sur un contrat et comme dans tout contrat, il y a des droits, devoirs et obligations pour chacune des parties. Pour finir, privilégier la communication avec votre (vos) locataire(s) pour établir une relation de confiance.
N’hésitez pas aussi à consulter le « Rappel des obligations pour les locataires » également présent sur notre site !
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N31059